Vous êtes intéressé par le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) et vous envisagez d’y investir à Paris. Pour que votre activité soit autorisée, vous aurez à remplir des documents essentiels. Il y en a dont vous aurez absolument besoin au tout début de votre investissement tandis que d’autres sont à exploiter plus tard.
Sommaire
Documents relatifs à la propriété et à la location
Ces documents sont au cœur de votre activité et prouvent votre droit d’exercer la location meublée.
- Titre de propriété: C’est l’acte notarié qui atteste que vous êtes bien le propriétaire légal du bien que vous mettez en location. Il est indispensable pour toute démarche.
- Contrat de location meublée: Il doit être conforme à la législation en vigueur (loi Alur notamment) et doit clairement indiquer que le logement est loué meublé. Il doit lister les équipements obligatoires.
- Inventaire et état du mobilier: Une liste détaillée de tous les meubles et équipements mis à disposition des locataires, signée par les deux parties. Il est joint au contrat de location.
- États des lieux (entrée et sortie): Documents décrivant l’état du logement au moment de l’arrivée et du départ du locataire. Ils sont essentiels pour la gestion des éventuels dépôts de garantie.
- Dossiers de diagnostics techniques (DDT): L’ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.) que vous devez fournir au locataire avant la signature du bail.
Documents pour l’enregistrement de l’activité (Immatriculation)
Pour officialiser votre statut LMNP auprès de l’administration, vous devez effectuer une déclaration de début d’activité.
Le formulaire POi et éventuellement le formulaire FCMB
Pour démarrer votre activité de LMNP, vous devez absolument remplir le formulaire POi. Il vous permet de déclarer le début de votre business auprès de l’administration et de l’informer du régime fiscal que vous avez retenu. Par suite de cette déclaration sur le formulaire POi, vous obtiendrez votre numéro SIRET grâce auquel vous pourrez télétransmettre votre déclaration fiscale. Notez que si vous avez acheté le bien seul ou avec une personne de votre foyer fiscal, vous pouvez vous contenter du formulaire POi. Mais si c’est avec quelqu’un d’un autre foyer fiscal que vous détenez le bien, il faudra alors créer l’activité en indivision. Et cela impose l’utilisation du formulaire FCMB, en plus du formulaire POi. Le FCMB doit être envoyé au greffe du tribunal de commerce de la ville où se trouve le bien. Au cours des 30 jours qui suivront, vous recevrez votre numéro SIRET, ce qui officialise votre activité en LMNP.
Il existe aussi le formulaire P2P4ique vous pouvez utiliser au démarrage de votre activité de loueur en meublé. Celui-ci vous permet de rattacher un second bien à votre activité. Vous pouvez également vous en servir pour modifier votre date de début d’activité, changer votre adresse ou signifier la fin de votre business LMNP.
Il faudra aussi se munir de :
- Justificatif d’identité: Une copie de votre pièce d’identité (Carte Nationale d’Identité ou passeport).
- Justificatif de domicile: Une facture de moins de trois mois ou un avis d’imposition pour prouver votre adresse.
Le questionnaire 751-SD et le formulaire 1447
Vous recevrez le formulaire 751-SD de l’administration. A partir de ce document, vous donnerez les informations nécessaires sur votre activité de loueur en meublé. C’est à l’occasion de l’envoi du courrier des impôts contenant votre numéro SIRET que le formulaire 751-SD vous sera expédié.
Après, vous recevrez le formulaire 1447. Il s’agit d’un formulaire pré-rempli que vous aurez à compléter. Le service des impôts en a besoin pour calculer votre CFE. Notez qu’il est possible que vous ne receviez pas le formulaire 1447. Dans ce cas, vous devrez le compléter par vous-mêmes et l’envoyer ensuite au SIE du bien.
La déclaration 2031-2033
Après les formulaires que vous aurez à remplir au début de votre activité, il y en a un dont l’utilisation est impérative en fin d’exercice. Il s’agit de la déclaration cerfa 2031-2033 qui correspond à la liasse fiscale. En fait, c’est ce formulaire qui met en évidence le bilan de votre activité en LMNP. C’est l’élément le plus important en ce qui concerne votre déclaration de location meublée au régime Réel Simplifié.
L’annexe 2042 C Pro
À la suite du remplissage de votre liasse fiscale et son envoi au SIE, il faut vous concentrer sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Vous devez la compléter avec le résultat obtenu sur l’activité de LMNP. Sachez que si la déclaration est faite en ligne, vous aurez à reporter les montants dans la partie Revenus locations meublées non Professionnelles. Mais si vous remplissez une déclaration en format papier, il est nécessaire d’y joindre l’annexe 2042 C PRO.
Documents comptables et fiscaux
La tenue de votre comptabilité dépendra du régime fiscal que vous avez choisi.
| Régime Fiscal | Documents essentiels | Objectif |
| Micro-BIC (Forfaitaire) | Registre des recettes | Enregistrer l’intégralité de vos loyers encaissés. C’est simple, mais vous ne déduisez pas de charges réelles. |
| Réel Simplifié | Bilan et compte de résultat | Fournis par votre expert-comptable, ces documents sont le cœur de votre comptabilité. Ils permettent de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, amortissements) pour réduire ou annuler l’impôt. |
| Réel Simplifié | Tableau d’amortissement | Essentiel pour le régime Réel, il permet d’étaler la perte de valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années, créant une charge déductible majeure. |
| Les factures et justificatifs de charges | Toutes dépenses (travaux, frais de gestion, frais de notaire, etc.) | Preuves des dépenses réelles à déduire de vos recettes. |
| Déclaration 2042 C PRO | L’annexe à la déclaration de revenus annuelle | C’est sur cette déclaration que vous reportez le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) de votre activité LMNP. |
Conseil: Bien que le régime Micro-BIC soit simple, le régime du Réel Simplifié est souvent plus avantageux, car il permet d’inclure les amortissements dans les charges, réduisant fortement la base imposable. L’appel à un expert-comptable LMNP pour éviter les erreurs est vivement recommandé.
Comme vous le voyez, de nombreux documents doivent être remplis pour officialiser une activité de loueur en meublé. Pour ne pas en oublier et avoir la certitude de les compléter convenablement, il est mieux de solliciter les services d’un expert-comptable LMNP.
Dans ce domaine, le cabinet Anderlaine Chambéry est une référence reconnue.
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